Usein kysyttyä - putkisaneeraus - osa 1


Usein kysytyt kysymykset

Ulvilantie 29 putkiremontista
9.12.2017

Tähän mennessä kerätyt aiheet:
1. Milloin remontti alkaa?
2. Milloin on minun asuntoni vuoro?
3. Milloin remontti päättyy?
4. Voiko asunnossa asua remontin aikana?
5. Kuinka kauan asuntoni remontointi kestää?
6. Mitä remontissa uusitaan asunnossani?
7. Voinko remontoida keittiön samalla?
8. Mitä yhteisille tiloille tehdään?
9. Mitä pihoille tapahtuu?
10. Vaikuttaako remontti pysäköintipaikkoihin ja autotalleihin?
11. Tuleeko taloyhtiöön sähköautopaikkoja?
12. Miten remonttia ja laadunvalvontaa seurataan?
13. Mitä remontti maksaa?
14. Miksi tehdään perinteinen remontti eikä sukittamalla tms.?
15. Miten remontti rahoitetaan?
16. Voidaanko remonttia rahoittaa myymällä taloyhtiön omistamia asuntoja?
17. Milloin tästä seuraa minulle maksuja?
18. Keneltä saan lisätietoja?
19. Poistuuko vanhat puhelinlinjat?
20. Onko aikatauluista myöhästymiset sanktioitu?
21. Onko rahoitusneuvotteluissa käyty keskusteluja viitekoron valinnoista?
22. Pystytäänkö vanhoja pihakanaaleja hyödyntämään?
23. Onko urakassa yksi vai useampi valvoja?
24. Voiko materiaalin hankkia itse?
25. Voiko alakattomateriaaliin vaikuttaa?
26. Onko odotettavissa sähkökatkoksia koko urakan ajan?
27. Voidaanko huoneistossa tehdä töitä myös illalla, jos valvoja ei ole paikalla?

1. Milloin remontti alkaa?

Remontti alkaa maaliskuussa 2018 työmaan pystytyksellä. Taloyhtiön piha-alueelle tulee siis työmaa jo maaliskuussa. Ensimmäiset asunnot tulevat työn alle huhtikuussa 2018.
Urakoitsija PEAB Oy tulee pitämään tarkemman infotilaisuuden viikolla 4 tiistaina 23.1. 2018, jossa käydään aikataulut ja muu yksityiskohtaisesti läpi. Urakoitsija jakaa tästä myös kutsut sekä materiaalit tiedotteena osakkaille.

- Sivun alkuun -

2. Milloin on minun asuntoni vuoro?

Työt alkavat toukokuussa 2018 talosta 7 ja etenevät urakoitsijan suunnittelemaa reittiä. Urakoitsijan esittämät talo- ja rappukohtaiset aikataulut löydät TÄÄLTÄ.

- Sivun alkuun -

3. Milloin remontti päättyy?

Urakka kestää 2,5 vuotta ja viimeiset työt valmistuvat kesällä 2020.

- Sivun alkuun -

4. Voiko asunnossa asua remontin aikana?

Yksiössä ei voi asua, koska se on kokonaan työmaa-aluetta.
Isommissakaan asunnoissa asuminen ei tule olemaan miellyttävää - asuntoon ei tule vesi eikä sähkö, pölyä ja meteliä ja työntekijöitä sen sijaan riittää. Suosittelemme asumista jossain muualla asuntonne remontin ajan.
Taloyhtiö pystyy tarjoamaan vain rajallisesti tyhjentyviä vuokrahuoneistoja osakkaiden sijaisasunnoiksi.

- Sivun alkuun -

5. Kuinka kauan asuntoni remontointi kestää?

Urakoitsija on luvannut asuntokohtaisen haitta-ajan olevan 10 viikkoa, hyvällä tuurilla hieman vähemmän. Arvio voi vaihdella hieman kerroslukumäärän takia.
Huomaa kuitenkin, että “piikkauksen” meteli kantautuu päiväsaikaan myös naapurirapuista varsin kovana. Merkittävää meluhaittaa on siis pidemmänkin ajan.

- Sivun alkuun -

6. Mitä remontissa uusitaan asunnossani?

Kylpyhuone uusitaan kokonaisuudessaan: kaakelit, kalusteet, sähköt, valaistus.
Asuntoon tehdään uusi sähköpääkeskus ja puhelinpistokkeet korvataan nykyaikaisilla pistokkeilla. Asunnon muihin sähköjohdotuksiin tai pistokkeisiin ei kosketa. Keittiön tiskiallas, tarvittaessa myös tiskikaappi, irrotetaan, jotta saadaan vaihdettua niiden taakse uudet putket. Tiskiallas ja -kaappi laitetaan takaisin paikalleen, jos ne vaan kestävät sen. Iäkkäät keittiökalusteet todennäköisesti eivät kestä. Keittiön muu remontointi ei kuulu urakkaan. Uudehkot keittiökalusteet ovat tehty pääosin moduuleista, jotka voidaan irrottaa ja asentaa takaisin paikoilleen.

- Sivun alkuun -

7. Voinko remontoida keittiön samalla?

Voit halutessasi tilata myös keittiön remontoinnin omaan laskuusi. Keittiön putkitöitä laajempi remontti ei kuulu taloyhtiön tilaamaan putkiremonttiin.
Jos keittiöremonttiin käytetään putkiurakoitsija PEAB:in hyväksymää keittiötoimittajaa, keittiö voidaan uusia samaan aikaan, kun kylpyhuoneen remontointi on käynnissä. Saat tästä työstä myös kotitalousvähennyksen verotuksessa.
Jos haluat käyttää keittiöremonttiin omaa urakoitsijaa, teetä keittiöremontti vasta sen jälkeen, kun putkiremontin työt rapussasi on valmiit. Näin eri urakoitsijoiden korjaus- ja vakuutusvastuut säilyvät selkeinä.
Peab oy käyttää keittiökalusteisaan Puustellia, jolla on ISO 9001:2008 sertifioitu laatujärjestelmä.

- Sivun alkuun -

8. Mitä yhteisille tiloille tehdään?

Yhteiset tilat yleisesti ottaen kunnostetaan. Koska nykyaikainen tekniikka menee pienempään tilaan kuin 50-lukulainen, joitakin tiloja vapautuu muuhun käyttöön. Tällaisia tiloja kunnostetaan taloyhtiön käyttöön sekä ns. ulosvuokrattaviksi varastoiksi.
2-taloon on suunniteltu tehtäväksi kuntosali asukkaiden käyttöön. Suunnitelmissa on kiinnitetty erityistä huomiota äänieristykseen, jotta läheiset asunnot eivät kokisi kuntosalista häiriötä. Toteutuksessa mietitään vielä mahdollisten tapaturmien vastuualueita.
6-talon pitkään poissa käytöstä ollut iso saunaosasto on suunniteltu kunnostettavaksi. Iso sauna voisi toimia vuokrattavana tilana.
Toteutetaanko kuntosali ja ison saunan kunnostus, vai kunnostetaanko tilat vain varastoiksi, voidaan päättää kevään 2018 yhtiökokouksessa. Mikäli nämä tilat kunnostetaan vain varastoiksi, urakasta säästetään 80-90 tuhatta euroa.

- Sivun alkuun -

9. Mitä pihoille tapahtuu?

Piha-alueilla tapahtuu melkoinen myllerrys, kun sinne kaivetaan uudet vesi- ja viemäriputket, salaojat sekä sähkö- ja datakaapelit. Piha-alueiden valaistus myös uusitaan.
Tulemme valitettavasti menettämään joitakin isoja puita salaojien asennuksen yhteydessä. Meillä on joitakin puita liian lähellä taloja rakenteiden kestävyyttä silmällä pitäen, joten jotakin puunkaatotyötä on tarpeen senkin vuoksi tehdä. Isot puut pyritään lähtökohtaisesti kuitenkin säilyttämään.

- Sivun alkuun -

10. Vaikuttaako remontti pysäköintipaikkoihin ja autotalleihin?

Kyllä. Pysäköintipaikkojen sähkötolpat ja valaistus uusitaan, ja remontin aikana osa pysäköintipaikoista on varmasti poissa käytöstä.
Osassa autotalleja on putkia, ja kaikista autotalleista uusitaan sähköt. Ainakin osa autotalleista tulee olemaan poissa käytöstä jonkin aikaa.
Alueella ei ole tiedossa korvaavia pysäköintipaikkoja. Toivomme autoilevilta asukkailta joustavuutta ja kärsivällisyyttä.

- Sivun alkuun -

11. Tuleeko taloyhtiöön sähköautopaikkoja?

Kyllä. Remontin yhteydessä rakennetaan ainakin 6 sähköautopaikkaa, joissa sähköautoa voi ladata suurella virralla. Lisäksi autotalleihin saataneen valmius sähköautojen lataukseen pienellä virralla. Näissä autopaikoissa on omat sähkömittarit. Veloitusperusteita näille paikoille ei ole vielä päätetty.

- Sivun alkuun -

12. Miten remonttia ja laadunvalvontaa seurataan?

Urakoitsijaksi valittu PEAB Oy on ainoa Suomalainen yritys, jolla on sertifioitu toimintaprosessi, joka sisältää selkeästi dokumentoidun omavalvonnan.
Urakoitsijan omavalvonnan lisäksi urakkaa valvovat erilliset, riippumattomat LVI-, sähkö- ja rakennealan valvojat. Näiden valvojien perään katsoo vielä erikseen taloyhtiön palkkaama projektipäällikkö, joka vastaa suoraan taloyhtiön hallitukselle.
Jos tilaatte asuntoonne taloyhtiön urakkaan kuulumattomia lisätöitä, esimerkiksi keittiöremontin, huomioittehan että teidän kannattaa itse aktiivisesti seurata että kaikki tehdään sovitusti. Putkiremonttiurakan valvojat eivät käytännössä ehdi ja pysty hoitamaan urakkaan kuulumattomia osakaskohtaisia lisätöitä.

- Sivun alkuun -

13. Mitä remontti maksaa?

Remontin kustannus asuinneliötä kohden on 898 euroa/m2, jos kaikki menee suunnitelmien mukaan ja yllätyksiä ei tule (kokonaiskustannus 21 milj euroa). Jos kaikki muutos- ja yllätysvaraukset toteutuvat täysimääräisinä, kustannus saattaa nousta jopa 1027 euroon/m2 (kokonaiskustannus 24 milj euroa). Todellinen toteutuma tullee olemaan jotakin näiden kahden luvun väliltä.
Syynä suurehkoon hintahaarukkaan on, että piha-alueellamme joudutaan tekemään paljon kaivuu- ja louhintatöitä, joista kukaan ei uskalla antaa tarkkaa kustannusarviota. Tilastojen mukaan tämän ikäluokan taloyhtiöissä suunnittelemattomien, urakan aikana esiin tulevien muutostöiden määrä on keskimäärin 6% urakkahinnasta. Meillä on varauduttu tuplasti tämän suuruisiin yllätyksiin.
Huomaattehan, että meillä on maksavia eli ns. jyvitettyjä neliöitä vähemmän, kuin remontoitavia asuinneliöitä. Taloyhtiön vuokra-asunnot sisältyvät remonttiin, mutta ne eivät osallistu suoraan remonttilainan maksuun vastikkeen muodossa. Ne osallistuvat taloyhtiön kustannuksiin kattamalla taloyhtiön muita kuluja vuokratulojen muodossa.
Remontin hinta jyvitettyä eli maksavaa asuinneliötä kohden on 983 euroa/m2, jos kaikki menee suunnitelmien mukaan ja yllätyksiä ei tule. Jos kaikki muutos- ja yllätysvaraukset toteutuvat täysimääräisinä, hinta saattaa nousta jopa 1123 euroon/m2. Tämä on siis se summa, jonka osakkaat joutuvat maksamaan.

- Sivun alkuun -

14. Miksi tehdään perinteinen remontti eikä sukittamalla tms.?

Yhtiökokous antoi hallitukselle valtuutuksen ryhtyä selvittämään putkiremonttia jo vuonna 2013. Erilaisten kartoitusten ja selvitysten pohjalta hallitus päätyi esittämään perinteisen remonttimallin suunnittelun tilausta yhtiökokoukselle vuonna 2015.
Keskeisiä tekijöitä remonttimallin valinnassa olivat (1) suuri määrä kunnostustarpeessa olevia kylpyhuoneita, jotka ovat suurin kustannustekijä koko remontissa; sekä (2) kiihtyvällä tahdilla syntyvät vesivahingot, jotka kertovat putkiston olevan jo niin heikossa kunnossa, että se ei kestä sukitusta. Putkien entisille paikoilleen uusiminen on verraten vähäinen lisätyö, kun valtaosa kylpyhuoneista joudutaan joka tapauksessa purkamaan ja uusimaan. Samalla saadaan luontevasti peruskorjattua talotekniikka sekä sähköt, jotka ovat nekin teknisen käyttöikänsä loppusuoralla.
Vuoden 2015 yhtiökokouksessa päätetyn, perinteisen mallisen remontin suunnittelu aloitettiin vuonna 2015 ja suunnittelutyö valmistui kesällä 2017. Suunnitelmien etenemistä on esitelty ja niistä on keskusteltu vuosien 2016 ja 2017 varsinaisissa yhtiökokouksissa. Nyt alkava putkiremontti on kilpailutettu näiden suunnitelmien pohjalta.

- Sivun alkuun -

15. Miten remontti rahoitetaan?

Joulukuun 2017 ylimääräinen yhtiökokous valtuutti hallituksen ottamaan korkeintaan 24 milj euroa lainaa putkiremonttia varten. Lainoja on alustavasti kilpailutettu. Suomen Hypoteekkiyhdistykseltä taloyhtiöllä on jo entuudestaan 4,95 milj euron remonttilaina ikkuna- ja julkisivuremontteja varten. Osa saapuneista rahalaitosten tarjouksista käsittää laina-ajaksi 25 vuotta, osa 30 vuotta.
Lainaa tullaan nostamaan tarpeen mukaan remontin edetessä urakan ajan ns. limiittilainana. Lähtökohtaisesti urakoitsijalle maksetaan maksuerä aina työosuuden valmistuttua hyväksytysti.
Suunnitelmien mukainen kokonaiskustannus putkiremontille (noin 19 milj eur), kiinteistöliitynnöille, kaivuutöille, valvonnalle, korkokuluihin sekä projektinhallintaan on yhteensä 21 milj eur. Sen päälle on varauduttu 3 milj eur lisävaraukseen suunnittelemattomiin muutos- ja yllätystöihin.

- Sivun alkuun -

16. Voidaanko remonttia rahoittaa myymällä taloyhtiön omistamia asuntoja?

Taloyhtiö omistaa 55 asuntoa, valtaosa yksiöitä, yhteensä 2022 m2. Nämä asunnot tuottavat taloyhtiölle tsto- ja varastotilojen kanssa yli 0,5 milj euroa vuodessa vuokratuloa, joka käytetään kattamaan taloyhtiön kuluja ja siten pitämään yhtiövastikkeen taso alhaisena. Ilman 0,5 milj. vuokratuottoja olisi hoitovastikkeemme lähes 1,5 €/m2/kk suurempi. Vuokratulo on noussut tasaisesti yleisen vuokratason nousun myötä.
Taloyhtiön omistamien asuntojen myymisestä kokonaan tai osittain putkiremontin rahoittamiseksi on keskusteltu yhtiökokouksissa säännöllisesti. Myymällä kaikki asunnot olisi mahdollista saada noin 8 milj euroa laskien 4000 € neliöhinnalla. Myyntikulut (sis. myyntiprovisiot, osakesarjojen hankinnan, yhtiöjärjestysmuutokset, lakimiesten konsultaatiopalkkiot yms) vähentäisivät nettotuottoa. Myyntituotto kattaisi arviolta kolmanneksen putkiremontin kustannuksista. Jotta myyntituotot voidaan käyttää putkiremontin kuluihin, tulee asunnot myydä ennen hankkeen valmistumista ja lainaosuuksien loppulaskelmaa. Tämän jälkeen myydyt asunnot tuottavat yhtiölle mahdollisia veroseuraamuksia.
Remontin lainasumman pieneneminen, vaikka yhtiövastike kasvaisikin menetetyn vuokratulon verran, olisi taloudellisesti edullisempaa sellaisille osakkaille, jotka aikovat myydä asuntonsa lähivuosina. Yhtiövastikkeen alhaisena pitäminen vuokratulojen avulla, vaikka remontin lainasumma olisikin suuri, olisi taloudellisesti edullisempaa sellaisille osakkaille, jotka aikovat pitää asuntonsa pidempään.
Vuoden 2015 syysyhtiökokouksessa keskustelun jälkeen sovittiin, että palataan tähän asiaan yhtiökokouksessa putkiremontin valmistuttua. Asuntoja ei joka tapauksessa ole järkevää myydä, ennen kuin ne on remontoitu.

- Sivun alkuun -

17. Milloin tästä seuraa minulle maksuja?

Putkiremontin lopullinen kustannus ja siihen käytetty lainamäärä selviää vasta loppuvuonna 2020, kun kaikki työt ovat valmistuneet ja hyväksytty ja urakan taloudellinen loppuselvitys on valmistunut.
Kun taloudellinen loppuselvitys on tehty ja lopullinen loppusumma on tiedossa, vasta silloin voidaan jakaa kustannus jyvitetyille neliöille ja siten osakkaille. Tiedämme osakaskohtaisen kustannusosuuden siis vasta vuoden 2020 loppupuolella, ja oletettavasti putkiremonttilainan rahoitusvastikkeet lankeavat maksuun tammikuusta 2021 alkaen.

- Sivun alkuun -

18. Keneltä saan lisätietoja?

Lisätietoja antavat:
Urakoitsijan asiakaspalveluinsinöörit (ilmoitetaan lähiaikoina)
Urakoitsijan työmaamestari (ilmoitetaan lähiaikoina)
Projektipäällikkö, kun hänet on nimetty
Isännöitsijä Erkki Fontell, ulvilantie29@mailsuomi.com, 050-5202121
Taloyhtiön hallitus
Viikolle 4 tiistaiksi 23.1. varatusta infotilaisuudesta tulee kutsut kaikille osakkaille sekä myös porraskäytävien ilmoitustauluille. Urakoitsija jakaa infotilaisuudessa esitettävät materiaalit osakkaille joko ennen tai pian tilaisuuden jälkeen.
Infotilaisuudessa kerrotaan yksityiskohtaisemmin mm. urakan aikataulusta, milloin osakkailta tarvitaan päätöksiä oman asuntonsa suhteen, urakan aikana tehtävästä tiedotuksesta sekä urakan aikana käytettävissä olevasta asiakaspalvelusta.

- Sivun alkuun -

19. Poistuuko vanhat puhelinlinjat?

Mahdollisesti, asia pitää vielä selvittää.

- Sivun alkuun -

20. Onko aikatauluista myöhästymiset sanktioitu?

On sopimussakoin, myös huoneistokohtaisesti.

- Sivun alkuun -

21. Onko rahoitusneuvotteluissa käyty keskusteluja viitekoron valinnoista?

On. Hallitus pyrkii saamaan lainan sidotuksi pitkään, mahdollisesti 12 kk euriboriin.

- Sivun alkuun -

22. Pystytäänkö vanhoja pihakanaaleja hyödyntämään?

Pyritään hyödyntämään vanhat kanaalit kalliin louhintatyön minimoimiseksi. Välttämättä kaikissa tilanteissa vanhojen kanaalien dimensiot eivät riitä uusien putkien ja niiden eristeiden nykysäädösten takia. Yhtiömme pihojen maan läheinen kallioperä voi myös aiheuttaa ongelmia erityisesti joissain salaojien uusimisissa ja salaojien asennuksessa vanhoihin kanaaleihin.

- Sivun alkuun -

23. Onko urakassa yksi vai useampi valvoja?

Urakassa on useita valvojia, rakennustekninen valvoja, sähköpuolen valvoja, LVI-puolen valvoja. Tavallaan valvojia valvoo myös projektipäällikkömme.

- Sivun alkuun -

24. Voiko materiaalin hankkia itse?

Voi, myös vesikalusteet. Urakoitsijatahoon on syytä olla yhteydessä asiasta. Huomioittehan, että jotkin materiaalit, laatat, vesikalusteet ym. voivat olla perustasoa huomattavasti työläämmät asentaa.

- Sivun alkuun -

25. Voiko alakattomateriaaliin vaikuttaa?

Voi. Ainakin näkyvään pintaan. On kuitenkin huomattava viranomaismääräysten täyttyminen esim. Paloeristyksen osalta.

- Sivun alkuun -

26. Onko odotettavissa sähkökatkoksia koko urakan ajan?

Joitain sähkö- tai vesikatkoksia tulee. Nämä pyritään etukäteissuunnittelulla minimoimaan.

- Sivun alkuun -

27. Voidaanko huoneistossa tehdä töitä myös illalla, jos valvoja ei ole paikalla?

Voidaan. Valvoja ei voi olla olla joka hetki jokaisen työntekijän selän takana.

- Sivun alkuun -